Manutenzione dell'ascensore in un edificio in condominio ed abitazione, o più in generale unità immobiliare, concessa in locazione.

Chi tra proprietario e inquilino paga le spese per la sostituzione delle funi e della puleggia dell'impianto di ascensore condominiale?

Manutenzione ascensore, quale criterio applicare?

Ce lo domanda un nostro lettore che scrive: "La scorsa settimana è stato fatto l'intervento di manutenzione dell'impianto di ascensore nel condominio in cui vivo.

Preciso che abito la casa in affitto. All'esito del controllo è stato detto che vanno sostituite le funi e la puleggia. Lo so perché ero presente in casa e ho firmato il rapportino d'ispezione dell'impianto.

L'amministratore ha chiesto le somme e il proprietario e lui a me dicendo che si tratta di spese d'uso, che sta a me pagare. Vi risulta? Grazie, buona giornata"

Al riguardo la norma di riferimento è l'art. 9, primo comma, legge n. 392/78, che recita:

"Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".

Quindi la manutenzione ordinaria dell'ascensore è a carico dell'inquilino, mentre quella straordinaria è una spesa che dev'essere sostenuta dal proprietario.

Come si suol dire, la domanda nasce spontanea: che cosa deve intendersi, ai nostri fini, per manutenzione ordinaria?

Manutenzione ordinaria è sicuramente quella effettuata dall'impresa titolare del contratto di manutenzione ex art. 15 del d.p.r. n. 162/1999.

Ai sensi dei commi terzo, quarto e quinto del suddetto art. 15:

"Il manutentore provvede, periodicamente, secondo le esigenze dell'impianto:

a) a verificare il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici e, in particolare, delle porte dei piani e delle serrature;

b) a verificare lo stato di conservazione delle funi e delle catene;

c) alle operazioni normali di pulizia e di lubrificazione delle parti.

Il manutentore provvede, almeno una volta ogni sei mesi per gli ascensori, compresi gli apparecchi di sollevamento rispondenti alla definizione di ascensore la cui velocità di spostamento non supera 0.15 m/s, e almeno una volta all'anno per i montacarichi:

a) a verificare l'integrità e l'efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza;

b) a verificare minutamente le funi, le catene e i loro attacchi;

c) a verificare l'isolamento dell'impianto elettrico e l'efficienza dei collegamenti con la terra;

d) ad annotare i risultati di queste verifiche sul libretto di cui all'art. 16.

Il manutentore promuove, altresì, tempestivamente la riparazione e la sostituzione delle parti rotte o logorate, o a verificarne l'avvenuta, corretta, esecuzione".

Sostituzione d'un impianto d'ascensore già esistente: ecco come ripartire la spesa

Le funi sono una di quelle componente dell'impianto che direttamente consente la salita e la discesa dell'impianto. La puleggia è quel disco nel quale scorrono le funi.

Le spese per l'effettuazione di queste verifiche sono a carico dell'inquilino, trattandosi senza ombra di dubbio di spese per la manutenzione ordinaria dell'impianto.

Veniamo, quindi, alla spesa per la sostituzione delle funi e/o della puleggia: in effetti in nessun testo di legge è specificamente previsto chi debba pagare che cosa.

Le tabelle di ripartizione spese tra proprietario ed inquilino predisposte dalle associazioni di categoria, molto spesso si limitano a specificare le sono il capo al conduttore la "riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsantiera, comprensive delle sostituzioni di piccola entità".

Stesso discorso per la tabella allegata al decreto ministeriale 16 gennaio 2017, ovverosia l'atto recante Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge.

Si tratta del decreto riguardante i contratti 3+2, transitori e per studenti universitari. In questa tabella è semplicemente specificato che spese per funzionamento, manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, ispezioni e collaudi sono a carico del locatore.

Ancora poco chiarezza: e allora? Ad avviso di chi scrive, la spesa va attribuita in ragione del motivo della sostituzione.

Ci giunge in soccorso al riguardo l'art. 1609 c.c. rubricato piccole riparazioni e riguardante gli interventi che, nel corso della locazione, devono essere eseguiti dal conduttore.

Elemento di discrimine per l'individuazione degli stessi sono anche due elementi, ossia vetustà e caso fortuito.

Qualora la ragione della manutenzione sia legata alla vetustà o al caso fortuito, la spesa sarà in capo al proprietario, negli altri casi a carico del conduttore (art. 1609 c.c., per le funi si veda anche Cassazione 8 maggio 1986, n. 2426).

Nel caso del nostro lettore dunque, va compreso da quanto tempo abita la casa. Un mese? Un anno? Ancora di più? È evidente che da meno tempo la abiti, meno probabile è che l'uso possa essere considerato prevalente sulla vetustà.

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Faccio questo ragionamento: ammettiamo ipoteticamente che le funi dell'ascensore abbiano una durata di vita di 15 anni. La casa alla quale l'asacensore è asservito viene affittato e, sempre ipoteticamente, dal secondo anno di vita delle funi la casa vfenga affittata per tre anni e poi per 6 anni ed ancora per 4 per un totale di 13. Nell'ambito del quindicesimo, la casa ha un nuovo inquilino da poco più di un anno, le funi vanno cambniate: questo inquilino, che magari abiterà in quel posto per qualche mese ancora, dovrà pagare la quota parte delle funi. A me sembra un furto. Spiegatemi dove sta la logica della risposta data a confronto con il mio esempio (sono proprietario e vi assicuro che succede correntemente). Io, considerando che la sostituzione delle funi è un fatto, se vogliamo programmabile, relativo alla proprietà.

sono proprietario, IO condivido con il sig ARMANDO.LA piccola manutenzione è giusto che chi abita nel condominio paghi le spese. Quando sono grosse manutenzioni, motore, funi, pulegge... cose che durano anni e anni.Gistamente se viene affittato e dopo pochi anni capitano queste manutenzioni, cosa deve pagare? e magari dopo alcuni anni va via?

Distinguiamo tra manutenzione ordinaria (a carico dell'inquilino) e straordinaria (a carico del proprietario). Ebbene inutile discettare di aria fritta: La sostituzione delle funi è manutenzione straordinaria, indipendente dalla causa.

Grazie, è la la risposta che mi aspettavo poichè con la logica di essere un "normale uso" e quindi una "normale manutenzione = ordinaria" anche il rifacimento della facciata andrebbe addebitata all'inquilino abitanre in quel momento ... assolutamente pazzesco. MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Distinguiamo tra manutenzione ordinaria (a carico dell'inquilino) e straordinaria (a carico del proprietario). Ebbene inutile discettare di aria fritta: La sostituzione delle funi è manutenzione straordinaria, indipendente dalla causa.

Domanda:Per la manutenzione straordinaria, come la sostituzione delle funi dell'ascensore, il proprietatrio di un appartamento sito al piamo rialzato, quindi non usa l'ascensore, deve partecipare alle spese per la la sostituzione delle funi?

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