L’assicurazione condominiale non è obbligatoria. Ecco chi sceglie l’assicurazione condominiale, come si ripartisce la spesa, cosa copre l’assicurazione condominiale. 

Mai come in condominio l’assicurazione è importante. L’assicurazione condominiale serve per coprire i danni causati dall’edificio a terzi o agli stessi condomini: danni spesso rilevanti come nel caso di lesioni per la caduta di calcinacci o per uno scivolamento dalle scale, per le infiltrazioni di acqua in un appartamento, per la rottura dell’ascensore. 

In questo articolo vedremo dunque come funziona l’assicurazione condominiale, cosa copre, quando è obbligatoria, chi decide l’assicurazione e come va ripartita la spesa. Lo faremo tenendo conto anche delle istruzioni fornite, a più riprese, dalla giurisprudenza. 

Nessuna legge impone ai condomini di avere un’assicurazione. Sicché, l’assicurazione condominiale non è obbligatoria. Tuttavia, è opportuna e fortemente consigliabile. Nel caso, ad esempio, di danni fisici prodotti dalle parti comuni il risarcimento che spetta alla vittima potrebbe superare diverse decine di migliaia di euro. E siccome, in caso di debiti, a risponderne non è solo il condominio con il proprio conto corrente, ma anche i singoli proprietari, a cui possono essere pignorati i beni personali (finanche lo stesso appartamento), ecco che, per non rischiare di vedersi ipotecare e mettere all’asta la casa per un danno provocato dall’incuria di tutti (e, in particolar modo dall’amministratore) è sempre opportuno avere una copertura assicurativa. 

Dunque, la scelta se sottoscrivere o meno un’assicurazione condominiale è solo del condominio. Condominio però che potrebbe autovincolarsi: difatti, è possibile che il regolamento condominiale contenga una clausola che imponga la stipula di un’assicurazione. In tal caso, se tale clausola non viene cancellata, la polizza diventa obbligatoria. 

Attenzione: nel caso si tratti di immobili da costruire, il costruttore ha l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente. 

A decidere se sottoscrivere o meno l’assicurazione condominiale è solo l’assemblea. Secondo la giurisprudenza, infatti, tale decisione non rientra tra i poteri dell’amministratore. 

Dunque, l’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto assicurativo dello stabile se non è stato autorizzato da una delibera adottata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. L’amministratore, per poter sottoscrivere il contratto di assicurazione in un condominio, deve prima convocare l’assemblea, mettendo all’ordine del giorno la discussione in merito alla scelta dell’assicurazione per poi farsi autorizzare a sottoscrivere il contratto. Non è prevista deroga neanche in caso di urgenza.

Di norma, nel giorno della decisione, l’amministratore si presenta in assemblea con svariati preventivi in modo da illustrare ai condomini i vantaggi e i costi dei vari contratti.

Tuttavia, se il regolamento condominiale prevede l’obbligo di stipula, l’amministratore deve procedere alla scelta del contratto ed alla stipula, indipendentemente da una delibera assembleare.

Fuori da quest’ultimo caso, la giurisprudenza è orientata nel ritenere che «l’amministratore del condominio non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non ha ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione» [1]. Con la conseguenza che il contratto non avrà valore nei confronti del condominio e a pagare il relativo prezzo, in assenza di una ratifica successiva al suo operato da parte dell’assemblea, dovrà essere l’amministratore stesso con i propri soldi. 

Per completezza, va segnalato che taluni giudici di merito asserirono nel passato che rientrava fra i compiti dell’amministratore la sottoscrizione del contratto assicurativo senza che fosse necessaria la preventiva autorizzazione assembleare essendo teso alla conservazione della cosa comune [2]. 

Per approvare l’assicurazione condominiale e la scelta della compagnia è necessario raggiungere, in assemblea, tanto in prima quanto in seconda convocazione, una doppia maggioranza [3]:

Le spese per l’assicurazione dell’edificio condominiale vanno ripartite fra tutti i condòmini in modo proporzionale alle quote millesimali. Quindi, l’amministratore dovrà far riferimento alla tabella generale dei millesimi allegata al regolamento.

Tuttavia, se un condomino esercita, nel proprio immobile, una particolare attività che potrebbe comportare un aggravio del rischio assicurabile e di conseguenza un maggior premio, questo può essere imputato al singolo condomino.

La cosiddetta polizza globale fabbricati garantisce da molteplici rischi:

Generalmente, l’impresa assicuratrice si impegna ad indennizzare i danni materiali e diretti causati al fabbricato assicurato che sia stato danneggiato o distrutto a causa di uno dei seguenti eventi:

Oltre alla copertura di questi eventi, che possono variare a seconda del contenuto della polizza, si può prevedere la copertura anche per eventi ulteriori, le cosiddette “garanzie aggiuntive” (per esempio la mancata riscossione di canoni di locazione, il trasporto delle macerie in discarica, i danni volontari per prevenire o arrestare il sinistro come quelli dei pompieri che sfondano la finestra, i danni causati alle cose dal fumo, ecc.).

In relazione alla singola causa di danno possono essere previsti dei massimali in termini assoluti di somma riconoscibile in relazione al singolo sinistro o per anno od in misura percentuale rispetto al massimale complessivo dell’assicurazione.

La polizza può tutelare le sole parti comuni dell’edificio (di competenza quindi del condominio) ma generalmente comprende anche la tutela delle parti di proprietà esclusiva. 

È opportuno che il singolo condomino che intende stipulare una polizza relativa alla sua parte di proprietà esclusiva si informi prima presso l’amministratore di condominio perché la polizza condominiale potrebbe tutelare, almeno in parte, anche le proprietà esclusive.

Le condizioni generali delle singole polizze definiscono i principali elementi rilevanti per il contratto e, fra questi, il massimale. Il massimale è un elemento fondamentale di ogni polizza assicurativa perché rappresenta la cifra massima che l’assicurazione risarcirà per ogni sinistro considerato. A volte, con una spesa leggermente maggiore, è possibile garantirsi un massimale più alto rispetto ai massimali minimi presenti nella polizza base. Un massimale adeguato è quindi uno degli elementi da valutare con attenzione all’atto della stipula di un’assicurazione.

[1] Cass. sent. n. 8223/2007, Trib. Torino 31 maggio 2018.

[2] Cass. sent. n. 2757/1963, Trib. Milano 8 maggio 2010, Trib. Roma 11 agosto 1988.

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