Pagamento dei canoni e del condominio; possibilità di sfratto e partecipazione alle assemblee. Ecco come si regolano tutti gli aspetti contrattuali tra conduttore e locatore.

Se stai per prendere o dare in affitto un appartamento e non sai quali saranno i rapporti tra inquilino e proprietario di casa, la prima cosa che puoi fare è leggere il contratto dove, di norma, sono elencate tutte le condizioni sull’uso dell’immobile, sul pagamento dei canoni e del condominio, sulla partecipazione all’assemblea, sul rimborso delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Di solito, però, la scrittura privata è molto sintetica e si limita ad essere un facsimile che rimanda agli articoli del codice civile e alla legge sull’equo canone. In questa infinita serie di richiami esterni potresti facilmente perderti, specie se non hai pratica con la comprensione delle norme. Ciò di cui hai bisogno è allora una guida che indichi, in modo analitico e semplice, tutti i diritti e doveri dell’inquilino al pari di una che elenchi i diritti e doveri del padrone di casa. In questo articolo abbiamo cercato di racchiudere ogni regola di comportamento che potrà orientarti nel definire i tuoi futuri rapporti relativi al contratto di affitto. Ma procediamo con ordine e vediamo tutto ciò che c’è da sapere su quella che viene tecnicamente chiamata locazione a uso abitativo.

Di solito il contratto di affitto indica dopo quanti arretrati il locatore può avviare il procedimento. In mancanza, la legge stabilisce che la morosità anche di una sola mensilità può comportare lo sfratto. Il procedimento può essere avviato non prima di 20 giorni dalla scadenza del pagamento. Dunque il ritardo massimo per pagare l’affitto è di 20 giorni. Tuttavia, nella pratica, l’inquilino può evitare lo sfratto anche in un momento successivo. Difatti la legge gli consente di pagare anche dopo la notifica della citazione per sfratto di morosità, fino all’udienza stessa davanti al giudice. Non solo. L’inquilino può chiedere al giudice un rinvio con un termine non inferiore a 90 giorni per racimolare i soldi ed estinguere il debito, così facendo chiudere la procedura di sfratto; in tal caso però dovrà anche pagare le spese.

Se l’inquilino è in mora però con il pagamento del condominio, le regole sono diverse; in tal caso lo sfratto può avvenire solo se l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone.

Le spese di condominio sono dovute dal padrone di casa, ma questi può inserire nel contratto una clausola con cui le scarica sull’inquilino. L’obbligo dell’inquilino sorge quindi solo nei confronti del locatore e non dell’amministratore di condominio, il quale – in caso di mancato pagamento – potrà fare il decreto ingiuntivo solo al padrone di casa; quest’ultimo a sua volta potrà rivalersi poi contro il conduttore intimandogli lo sfratto se la morosità è pari ad almeno due mensilità di canone.

Il locatore non può scaricare sull’inquilino tutte le spese condominiali. Per legge infatti le spese dovute dall’affittuario sono solo le seguenti

«Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta».

«Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Per legge quindi, salvo che non sia diversamente convenuto (le deroghe sono molto frequenti), sono a carico del conduttore: il servizio di pulizia, la gestione corrente dell’ascensore, l’acqua, l’energia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e la spesa per il portierato al 90%. Poiché infatti le spese di riscaldamento gravano su di lui, il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni.

Secondo la Cassazione [1] è nulla la clausola del contratto di affitto che impone all’inquilino il pagamento delle spese per riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio (affermato in materia di condominio negli edifici se la relativa previsione sia contenuta nel regolamento condominiale).

Nel corso delle assemblee di condominio, l’affittuario ha diritto di votare al posto del proprietario per quanto riguarda solo le delibere con oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni). La legge riconosce così implicitamente il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria o comunque le materie soggette al suo voto.

Secondo la Cassazione, l’inquilino non può comunque sostituirsi al padrone di casa nella gestione dei servizi condominiali, per cui non può votare nelle delibere rivolte a nominare o revocare l’amministratore di condominio e in quelle di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo [2].

La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento; è il proprietario tenuto ad informare l’affittuario dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore. Se non lo fa, le conseguenze della mancata convocazione del conduttore non ricadono sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione, per cui la delibera è valida. L’inquilino potrà allora rivolgersi al padrone di casa per chiedergli il risarcimento dell’eventuale danno [3].

Ritorniamo sulle spese di condominio imputabili all’affittuario, fermo restando che, secondo la giurisprudenza più recente, le parti possono ampliare l’elenco.

In generale, le spese come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sono a carico dell’inquilino, essendo a questi direttamente imputabili in ragione dell’utilizzo dell’alloggio. Si tratta delle spese ordinarie imputabili in capo a chi effettivamente vive nel condominio. Sono invece a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti (ad es. costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc).

L’installazione dell’antenna condominiale è a carico del padrone di casa mentre l’inquilino deve pagare le spese di gestione e manutenzione.

Non spetta all’affittuario pagare il compenso dell’amministratore essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, ma il contratto di affitto può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l’amministratore svolge un servizio di cui beneficia anche l’inquilino.

La spesa relativa all‘assicurazione dell’edificio può essere divisa tra locatore e conduttore, ma in caso di mancata previsione ricade solo sul primo.

Le spese del portiere sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore.

Se, come abbiamo visto, il canone di affitto va pagato entro massimo 20 giorni dalla data di scadenza della mensilità, il pagamento delle spese di condominio (anche dette «oneri accessori») deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. In particolare, il locatore deve, su richiesta dell’inquilino, fornire l’indicazione specifica delle spese (costo dell’acqua, dell’energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unita immobiliare). In mancanza di tali indicazioni l’inquilino non può essere considerato moroso. È comunque opportuno per quest’ultimo, di fronte a una richiesta generica e non specifica del locatore di somme a titolo di oneri accessori, entro due mesi dalla richiesta stessa contestarla formalmente con lettera raccomandata, richiedendo l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.

È diritto dell’inquilino richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. Solo dopo che il locatore ha rispettato questi obblighi, con l’inutile decorso dei due mesi si ha la fattispecie di conduttore inadempiente, persistendo il mancato pagamento. Dunque l’inquilino non può rivolgersi all’amministratore per chiedere l’esibizione di tali carte; l’amministratore è tenuto a fornirle solo al padrone dell’appartamento, ivi compresa la copia dell’estratto del conto corrente condominiale.

Il codice civile stabilisce che le spese di riparazione straordinaria relative all’appartamento ricadono sul proprietario. Invece la piccola manutenzione è di competenza dell’inquilino. Si tratta delle spese che non dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito, ma dal deterioramento per il quotidiano utilizzo delle cose che devono essere sottoposte a ordinaria manutenzione (difficile comunque stabilire quando c’è  deterioramento dovuto a vetustà e quando quello dovuto all’utilizzo). Ad esempio ricade sull’inquilino la rottura della tapparella se la corda si è rotta per via dell’uso quotidiano; ricade sul proprietario la rottura del cestello della lavatrice perché ha ormai fatto “il suo corso”; ricade sull’inquilino la riparazione del rubinetto del lavandino che si è rotto perché manovrato non con cura o perché si è rovinata la guarnizione così come le spese per il tecnico della porta se la chiave non entra più bene nella fessura della porta; ricade sul locatore la riparazione dello scaldabagno che si è rotto o fulminato. Non spettano all’inquino le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato.

Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.

Qualora l’installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione logistica dell’immobile, non gravosa né voluttuaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini; con la conseguenza che, nell’ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell’attuazione del servizio stesso, anche se questo sia stato introdotto nel corso della locazione [4].

[2] Trib. Torino, sent. del 29.06.2009; Cass. sent. n. 8755/1993.

[3] Cass. sent. n. 4802/2002. «L’omessa convocazione del conduttore, a norma dell’art. 10 l. 27 luglio 1978, n. 392, all’assemblea dei condomini che delibera sulle spese e sulla gestione del servizio di riscaldamento, non è causa d’invalidità della deliberazione adottata dall’assemblea nel caso in cui né il condomino-locatore né il conduttore abbia adempiuto all’onere di informare l’amministratore del condominio del concluso contratto di locazione relativo a singola unità immobiliare dello stabile condominiale (C. App. Milano, 19 giugno 1981).

Forse era il caso di menzionare anche: È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile. Come previsto dalla Legge 28 dicembre 2015, n. 208 E’ molto importante !!

Nessuno parla dei rapporti tra proprietario e inquilino quando non si abita in condominio ma in abitazione in campagna isolata, valgono le stesse norme ?

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